Immobilienwert richtig einschätzen
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, stellt sich früher oder später die entscheidende Frage: Welcher Verkaufspreis ist realistisch? Auch für Gespräche mit der Bank oder im Zusammenhang mit einer Vermietung kann es wichtig sein, den aktuellen Marktwert zu kennen. Dem eigenen Zuhause ein realistisches Preisschild zu geben, ist für viele Eigentümer allerdings gar nicht so einfach.
Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Hohe Bauzinsen, gestiegene Sanierungs- und Modernisierungskosten sowie wirtschaftliche und politische Unsicherheiten sorgen dafür, dass Kaufinteressenten und finanzierende Banken heute genauer rechnen. Der Preis einer Immobilie muss deshalb nicht nur zum Haus oder zur Wohnung selbst passen, sondern auch zur aktuellen Marktsituation und zur Finanzierbarkeit.
Wenn die eigene Immobilie unbezahlbar wertvoll ist
Viele Eigentümer neigen dazu, den Wert ihrer Immobilie höher einzuschätzen. Das ist nur menschlich: Wer viele Jahre oder sogar Jahrzehnte in einem Haus oder einer Wohnung gelebt hat, verbindet damit Erinnerungen, Erlebnisse und oft auch viel persönliche Arbeit. Der emotionale Wert ist entsprechend hoch.
Kaufinteressenten betrachten dieselbe Immobilie aus einer anderen Perspektive. Für sie zählen neben Lage und Ausstattung beispielsweise der Zustand, notwendige Modernisierungen, die Energieeffizienz und natürlich der Preis. Auch persönlicher Geschmack spielt eine Rolle.
Genau deshalb ist eine neutrale und fachkundige Einschätzung so wichtig. Bei einer professionellen Immobilienbewertung werden unterschiedliche Faktoren zusammengeführt: die Lage, Grundstück und Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung, energetische Eigenschaften sowie vergleichbare Verkäufe und die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt.
Nicht nur Bauchgefühl: die Marktanalyse
Eine fundierte Marktwerteinschätzung entsteht nicht allein bei der Besichtigung. Die Immobilie vor Ort zu kennen, ist wichtig – genauso wichtig ist aber der Blick auf den tatsächlichen Immobilienmarkt.
Dazu werden vergleichbare Immobilien, aktuelle Marktdaten und bereits erfolgte Verkäufe herangezogen. Eine wichtige Grundlage bilden unter anderem die Daten und Marktberichte der Gutachterausschüsse. Hinzu kommen professionelle Bewertungsdatenbanken, eigene Verkaufserfahrungen und die Kenntnis des lokalen Marktes.
Gerade bei einer Immobilienbewertung in Mettmann spielt diese lokale Erfahrung eine wichtige Rolle. Denn nicht nur die Stadt oder der Stadtteil beeinflussen den Wert. Auch Mikrolage, Grundstück, Straßenlage, Zustand und die Nachfrage nach einem bestimmten Immobilientyp können dafür sorgen, dass zwei auf den ersten Blick ähnliche Immobilien unterschiedlich bewertet werden.
Was passiert, wenn der Angebotspreis zu hoch ist?
Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis kann bereits verhindern, dass eine Immobilie überhaupt die richtigen Kaufinteressenten erreicht. Viele Suchende haben ihr persönliches Budget klar definiert und filtern Immobilienportale entsprechend. Liegt der Angebotspreis oberhalb dieser Grenze, erscheint die Immobilie in den Suchergebnissen gar nicht erst – selbst wenn sie grundsätzlich sehr gut zu den Wünschen der Interessenten passen würde.
Auch Käufer, die das Angebot sehen, vergleichen heute sehr genau. Wirkt der Preis im Verhältnis zu ähnlichen Immobilien in Mettmann oder der näheren Umgebung nicht nachvollziehbar, bleibt häufig schon die erste Anfrage aus.
Und genau hier liegt ein entscheidender Punkt: Ohne Anfrage gibt es keine Besichtigung. Damit fehlt auch die Gelegenheit, die besonderen Vorzüge der Immobilie, ihre Ausstattung, den Garten oder vielleicht gerade die besondere Lage persönlich zu zeigen und zu erklären. Ein zu hoher Preis kann also dafür sorgen, dass eine Immobilie gar nicht erst die Chance bekommt, vor Ort zu überzeugen.
Spätestens bei der Finanzierung kann ein deutlich überhöhter Kaufpreis zum nächsten Hindernis werden. Banken nehmen für die Finanzierung eine eigene Bewertung der Immobilie vor. Liegt der von der Bank zugrunde gelegte Wert deutlich unter dem vereinbarten Kaufpreis, kann der Käufer die Differenz unter Umständen zusätzlich aus Eigenkapital finanzieren müssen, neben den ohnehin anfallenden Kaufnebenkosten. Damit wird der Kreis potenzieller Käufer schnell kleiner.
Eine realistische Preisfindung bedeutet deshalb keineswegs, eine Immobilie möglichst günstig anzubieten. Es geht darum, sie von Anfang an so am Markt zu positionieren, dass sie von den richtigen Interessenten gefunden wird, Interesse weckt und gleichzeitig finanzierbar bleibt.
Der richtige Preis ist erst der Anfang
Eine fundierte Marktwerteinschätzung schafft die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Entscheidend ist anschließend, mit welchem Angebotspreis die Immobilie tatsächlich in die Vermarktung startet. Denn Marktwert, Angebotspreis und späterer Verkaufspreis sind nicht automatisch identisch.
Ein gewisser Verhandlungsspielraum kann sinnvoll sein. Wird dieser jedoch zu großzügig eingeplant, kann genau das Gegenteil eintreten: Die Immobilie erreicht weniger passende Interessenten, Anfragen bleiben aus und die Vermarktungszeit verlängert sich. Spätere Preisreduzierungen lösen dieses Problem nicht immer vollständig, denn Kaufinteressenten beobachten den Markt und vergleichen Angebote sehr genau.
Welche Preisstrategie sinnvoll ist, hängt von der Immobilie, ihrer Lage, ihrem Zustand und der aktuellen Nachfrage ab. Deshalb verbinden wir bei der Bewertung von Immobilien in Mettmann aktuelle Marktdaten mit unserer Erfahrung aus dem lokalen Immobilienmarkt.
Unser Ziel ist nicht, den höchstmöglichen Preis auf ein Exposé zu schreiben. Unser Ziel ist ein Angebotspreis, mit dem die Immobilie die richtigen Interessenten erreicht und am Ende bestmöglich verkauft werden kann.
